Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességi feltétele, hogy felek a szerződést írásba foglalják. Vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez azonban ezen felül még az is szükséges, hogy a szerződést az eljáró ügyvéd ellenjegyzéssel lássa el. Ingatlan adásvételi szerződést tehát ügyvéd előtt kell megkötni.
A szerződés megkötését megelőzően jellemzően a felek már szóban megállapodnak a szerződés főbb tartalmi elemeiről. Ez a legtöbb esetben az ingatlan vételárában történő megállapodást jelenti, azonban ezen kívül még további körülményben érdemes előzetesen egyeztetni, hogy a szerződés írásba foglalása ezen adatok alapján gyorsabban megtörténhessen. Ezek a körülmények a következőek:
- a vételár összetétele, forrása, kifizetésének módja, határideje. A felek közötti megállapodás tárgya, hogy a szerződés megkötésének biztosítására kötnek-e ki foglalót és annak mértéke mekkora. A foglaló összegével kapcsolatban egyetlen korlát, hogy az nem lehet túlzott mértékű, mert a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság mérsékelheti. Fontos kérdés annak előzetes tisztázása is, hogy a vételár kifizetésére az önerő teljes egészében rendelkezésre áll vagy szükséges lesz hitel, vagy lakásvásárlással kapcsolatos támogatás pl. CSOK igénybevétele. A fizetési határidő kérdése is legalább ennyire lényeges, mert a legtöbb esetben az eladó is egy másik ingatlant kíván venni a vételár összegéből, így tudnia kell, pontosan mikor várhatja a vevőtől a teljesítést. Ha a teljesítési határidőt felek nem az adott körülményeknek megfelelően határozzák meg, akkor ennek a következménye lehet a szerződésszegés, legvégső esetben az eladói oldalról történő egyoldalú szerződés felbontás elállás útján, illetve akár a foglaló elvesztése.
- szerződő felek jelenléte a szerződés megkötése során. Ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratok elkészítése során alapvető követelmény, hogy felek a szerződést az eljáró ügyvéd előtt írják alá. Felgyorsult világunkban azonban egyre több esetben fordul elő, hogy pl. az ingatlan tulajdonosai vagy akár a vevők közül többen külföldön dolgoznak, így nem tudnak személyesen megjelenni az ügyvéd irodájában a szerződés megkötésekor. Ezen esetekre is kínálnak megoldást a vonatkozó jogszabályi rendelkezések, így lehetőség van a szerződés megkötésére meghatalmazott igénybevételével (amely meghatalmazásra ugyanolyan alakiságok vonatkoznak, mint az adásvételi szerződésre) vagy akár videohívás során „távelőttemezéssel” a sikeres távazonosítás megtörténtét követően. Látható tehát, hogy ezt a kérdést is érdemes a feleknek mielőbb tisztázni, hiszen egy távollévő személy esetén további időigényes ügyintézésre van szükség az adásvételi szerződés megkötését megelőzően.
- az ingatlanon fennálló terhek összetétele, mértéke. Szerencsés eset, ha az ingatlan tulajdoni lapjának harmadik, a terheket részletező rovatában nincsen semmilyen bejegyzés, azonban egy ingatlanon számos teher szerepelhet, amelyeket felsorolni is nehéz lenne. A legtöbbször előforduló terhek pl. a zálogjog, haszonélvezeti jog, vezetékjogon, szolgalmi jog, elidegenítési és terhelési tilalom. Ezek közül több valamilyen a tulajdonost terhelő tartozás (pl. hitelintézeti kölcsön) biztosítására szolgál. Már az előzetes egyeztetés során szükséges annak tisztázása, hogy az ingatlanon fennálló terhek ingatlan-nyilvántartásból történő törlésére, azaz a tehermentesítésre van-e lehetőség, a tehermentesítésre a vételár elegendő-e, a tehermentesítés milyen eljárásrendnek megfelelően történik meg, illetve az ingatlanon fennmaradó terhek a vevőt akadályozzák-e az ingatlan rendeltetésszerű használatában (pl. mire terjed ki az ingatlanon fennálló szolgalmi jog vagy a vezetékjog az ingatlan melyik részét érinti). Adásvételi szerződéssel főszabályként vevőnek tehermentes tulajdonjogot kell szereznie az ingatlanon, így ezek a kérdések is alapvető fontosságúak.
- a birtokba adással kapcsolatos kérdések. Az ingatlan adásvételi szerződések központi kérdése, hogy vevő melyik időpontban és milyen feltételek mellett kaphatja meg a kulcsokat. Itt is számos élethelyzet adódhat. Van, amikor az ingatlan üresen áll, van amikor azt a tulajdonostól eltérő személyek használják, pl. bérlők és van amikor az eladó használja. A legtöbb esetben a birtok átadásának az időpontja a vételár kifizetéssel egyidejűleg történik, de ettől a felek eltérhetnek. Indokolt pontosan rögzíteni, hogy feleket milyen kötelezettségek terhelik a birtokbaadási eljárás során, illetve megállapodtak-e ezen kötelezettségek teljesítésének biztosítására pl. kötbér megfizetésében.
- az ingatlan energetikai tanúsítványa. A jogszabály – bizonyos kivételektől eltekintve – kötelezővé teszi új vagy meglévő épületekre vonatkozó adásvételi szerződések megkötése esetén az energetikai tanúsítvány elkészítését. Ennek beszerzése az eladó kötelezettsége, amelyet a szerződés megkötésekor kell átadni a vevő részére. Ennek jelentősége a vételár bankkölcsön vagy állami támogatás igénybevételével történő vételár kifizetésekor még nagyobb, mert a tanúsítvány számát is szükséges ez esetekben a szerződésbe beleírni.
- az ingatlan helyrajzi száma. Ez az eljáró ügyvéd részére a legfontosabb adat, mert ennek alapján nyílik meg a lehetősége az ingatlan tulajdoni lapjának lekérdezésére, amely tartalmazza annak valamennyi adatát, tulajdonosait és az ingatlanon fennálló terheket is.
Ha ezen körülményeket felek a megállapodásuk során tisztázzák, akkor ez nagy mértékben elősegíti, hogy az adásvételi szerződés megkötése a lehető legrövidebb idő alatt megtörténjen.
Ki kell emelni azonban, hogy ez az összeállítás nem lehet teljes körű, hiszen minden egyes ügylet más, amely egyedi megoldásokat igényel. A hozzám forduló vevőknek széles körű tapasztalaton alapuló tanácsadást adok az itt említett kérdésekkel kapcsolatban is, amellyel elősegítem, hogy a felek akaratának teljes egészében megfelelő tartalmú szerződés írásba foglalása történjen meg, amely alkalmas a kívánt cél elérésére, vagyis az ingatlanon fennálló tulajdonjog ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetésére.
